http://esf.ts.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月9 日 博客
按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋(包括房改房)，拥有三套以上房屋的家庭为2%。由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。
第三、持续旧城改造，造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。
第四、流动性过剩，造成投资投机需求。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本(部分属热钱)。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。整体而言，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。
为了使需求预测更加合理，在此综合运用三种研究方法，并做算术平均。
方法一：需求因素综合推导法。按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米。
方法二：成交总量增长趋势推导法。按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。
方法三：人均住房面积增长趋势推导法。2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右，未来五年新增住宅规划为45.7亿平方米。
将上述按照三个方法推导出的结果进行算术平均，得出未来五年我国新增住宅需求总量预测数据约为：(43.5+46.5+45.7)/3=45亿平方米。
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